Дмитрий Сперанский, аналитик Ассоциации риэлторов СПб и ЛО
Аналитик портала БСН

Загородный рынок пошел в рост

По всей видимости, на загородном рынке активность покупателей начала нарастать вслед за увеличением числа продаж, наблюдаемым в городской черте. Правда, на рынке коттеджных поселков на общую положительную динамику накладывается фактор сезонности.

Хотя последние три месяца результаты продаж идут на снижение (в декабре в статистике информационного обмена зафиксировано 112 продаж, в ноябре – 129, в октябре – 159), если взглянуть на ситуацию в целом за 2011 год, увидим отчетливое увеличение числа продаж. Так в первом квартале участниками информационного обмена был подписан 241 договор, во втором – 345, в третьем – 360 и в четвертом – ровно 400.
«Я наблюдаю, что настрой жителей Петербурга на покупку загородного жилья за год существенно подрос. Но причины этого – не в резком росте доходов, а в неуверенности. Никто не знает, что будет с мировой экономикой, европейской валютой, рублем… Все больше желающих переложить накопления в недвижимость, в том числе и загородную», - полагает генеральный директор компании «Русь: Новые территории» Дмитрий Майоров.
В результате, не смотря на некоторое снижение активности к концу года, в декабре сделок оказалось почти столько же, сколько подписывалось в традиционно активные летние месяцы (в июльские результаты последний месяц года так и вовсе превзошел).

Динамика и структура сделок участников информационного обмена в 2011 году.
 
Здесь и далее данные аналитического центра Ассоциации риэлторов СПб и ЛО

По сравнению с 2010 годом общий рост весьма показателен. Так в 2011 году застройщикам удалось реализовать по 17,4 лота на каждый проект, тогда как годом ранее результат был на треть скромнее: 12,9 объектов.
Конечно, сделки распределились по коттеджным поселкам весьма неравномерно. Так почти половина годового объема сделок (640 из 1346) пришлись на восемь проектов (из 85 участвовавших в обмене малоэтажных комплексов): «Дружное», «Солнечное», «Усадьба Волковицы», «Горки-3», «Охтинский парк», «Золотые ключи», «Кивеннапа», «Петергофские предместья». Тогда как 28% проектов-участников остались вовсе без сделок.
Суммарный объем продаж по рынку, по нашим оценкам, составляет 4000-4500 лотов, из которых 400-500 сделок приходится на дома, примерно столько же – на таун-хаусы, остальное – участки под самостоятельную застройку.

Подробнее о продаже земли

Продажи земельных участков в 2011 году от квартала к кварталу росли, но их стоимость с такой же скоростью снижалась. В первом квартале граждане платили за земли с коммуникациями в среднем 3,5 млн. рублей, во втором – 3,1 млн., в третьем – 2,6 млн., в четвертом – 2,45 млн. И хотя последние два месяца удалось переломить нисходящий тренд, эксперты настроены не особенно оптимистично на этот счет: никто не считает, что обозначенный показатель пойдет в рост в ближайшее время.

 

«Мы не ждем, что в ближайшее время спрос дорогие и средние по цене участки вырастет. Хотя, думаю, и хуже быть не должно», - полагает генеральный директор компании «ПулЭкпресс Инвест» Андрей Бочков. «Покупательная способность граждан остается на довольно низком уровне. В минувшем году мы работали по принципу «будь, что будет», не загадывая вперед. В нашем ценовом сегменте (участки за 1,5-3 млн. рублей) за год существенно не изменился ни спрос, ни предпочтения клиентов. Продажи заметно выросли разве что на участки самой нижней ценовой категории», - говорит советник руководителя ГК «Стинком» Светлана Невелева.
Последние месяцы все сложнее становится продать наделы без инженерии. Спрос на такие предложения снижается, тем более, что на рынке все больше становится сравнимых по цене объектов с коммуникациями. Число продаж по земельной нарезке среди участников информ-обмена снизилось с 93 сделок во втором квартале до 46 – в четвертом. За тот же период количество сделок с инженерно-подготовленными участками возросло со 170 до 259.


Подробнее о продаже домов

Любопытная картина. Если посмотреть на динамику сделок с коттеджами, увидим характерный график с выраженной сезонностью. Относительно немного продаж (27 домов) в первом квартале, рост числа сделок ближе к середине года (35 домов – во втором квартале, 36 – в третьем), и снижение в четвертом квартале (23 дома).
Совсем иначе выглядит динамика продажи таун-хаусов. Здесь число подписанных договоров быстро растет с каждым кварталом: 37, 47, 62, 72.
«Вопреки сложившемуся мнению о сезонности спроса с середины осени у нас продажи шли наиболее активно. За год спрос очень сильно сместился в сторону таун-хаусов. В нашем проекте "Кивеннапа" на этот тип домовладений пришлось около 80% сделок. В целом за 2011 год мы реализовали в общей сложности 109 домовладений», - говорит коммерческий директор ООО «НеваИнвестПроект» Сергей Будько.
Стоимость приобретаемых домов по сравнению с прошлым годом немного подросла. Если год назад у участников информ-обмена покупали коттеджи в среднем по 7,4 млн. рублей, то в этом году – по 8,5 млн. Однако пока говорить о тенденции преждевременно: сделок с этим типом жилья относительно немного, велика статистическая погрешность.

Динамика средней стоимости приобретаемых коттеджей и таун-хаусов

 

А вот таун-хаусы сегодня приобретают совсем не те, что в 2010 году. Тогда средняя цена сделки с этим типом недвижимости составила 9,4 млн. рублей. В 2011 году за секцию платили в среднем лишь по 3,9 млн. Причем эта цифра получилась из усреднения довольно дорогих объектов, цена которых доходит до 15 млн. рублей и дешевых предложений стоимостью в 1,5-2,5 млн., на которых последнее время приходится основная масса продаж.

Справка об информационном обмене
Проект по обмену информацией о реальных сделках стартовал в начале 2009 года. Сегодня в нем участвуют 40 компаний, ведущих 82 проекта малоэтажной загородной застройки. По числу проектов это составляет примерно 28% от всего рынка, однако по числу домовладений доля получается более значительной – примерно 41% от общего объема. В обмене участвуют почти все ведущие застройщики, реализующие довольно крупные проекты комплексной застройки. Последние месяцы число проектов-участников несколько сократилось: застройщики начали снимать с продажи наименее доходные проекты. Эта тенденция характерна для всего рынка. Полный список компаний и проектов-участников можно найти на официальной интернет-страничке обмена по адресу http://www.bsn.ru/estate/country/analyse/. Здесь же – дополнительные графики, не вошедшие в этот обзор.

Мнения экспертов

Андрей Бочков,
Генеральный директор компании «ПулЭкпресс Инвест»:
- На этот годы мы запланировали завершить все работы в текущих проектах, но новые поселки на рынок пока выводить не будем. Почти полтора года мы искали пятна под застройку, но так и не нашли ничего, что бы нас устроило. Только к весне выведем следующую очередь в «Охтинском парке».

Сергей Будько, коммерческий директор ООО «НеваИнвестПроект»
- Этот год был для нас весьма удачным: наше бюджетное предложение (от 1,5 млн за 65-метровую секцию в таун-хаусах) очень активно пользовалось спросом. Однако результаты были бы не столь завидными, если бы не высокая стадия готовности проекта: в поселке уже живут семьи, все службы и коммуникации функционируют.   

Светлана Невелева,
советник руководителя ГК «Стинком»:
- Мы очень довольны объемами строительных заказов в нашем поселке «Гармония». Владельцы участков хотят как можно скорее построиться: те, кто покупал осенью, торопились залить фундаменты до заморозков. Объемы сделок с участками нас, напротив, не особо порадовали. В целом минувший год был очень сложным для застройщиков, потому что никто толком не представлял, как будет развиваться ситуация.